In het kader van het federaal begrotingsakkoord 2024 is het lot van de permanente en tijdelijke regeling van het verlaagde tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen beslecht. Het verlaagde tarief blijft van toepassing maar in sterk afgeslankte vorm.
Historiek
Sinds 1 januari 2007 gold een permanente regeling van een verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen in 32 stadsgebieden. Deze regeling had betrekking op de afbraak en heropbouw door een bouwheer (particulier). Aan deze maatregel waren geen sociale voorwaarden gekoppeld. De regeling was niet van toepassing op de verkoop van gebouwen door bouwpromotoren.
Daarnaast gold sinds 1 januari 2021 tot en met 31 december 2023 een tijdelijke regeling, van een verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen over het hele Belgische grondgebied. Deze tijdelijke regeling kon gebruikt worden door:
- particulieren die zelf hun enige en eigen woning lieten bouwen met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200m²;
- particulieren of rechtspersonen die hun
woning langdurig verhuurden in het kader van sociaal huisvestingsbeleid;
- wie aankoopt van een bouwpromotor indien de woning (1) door de koper/particulier gebruikt wordt als enige eigen woning die een maximale bewoonbare oppervlakte van 200m² heeft of (2) door de koper, een particulier of rechtspersoon, langdurig wordt verhuurd in het kader van sociaal huisvestingsbeleid.
Deze regelingen worden nu niet verlengd wegens te duur voor de schatkist.
Nieuwe regeling vanaf 1 januari 2024
Met de wetswijziging wordt vanaf 1 januari 2024 een permanente regeling ingevoerd die zal gelden voor het hele Belgische grondgebied, inclusief de 32 stadsgebieden. De definitieve regeling in het volledige grondgebied en de tijdelijke regeling in de 32 stadsgebieden zullen dus geïntegreerd worden in één regeling. De nieuwe regeling zal enkel gelden voor de afbraak en heropbouw door de bouwheer en niet voor de levering van een goed door een bouwpromotor.
Voorwaarden voor verlaagd tarief
Het verlaagde btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw geldt op dezelfde manier voor wie zelf als bouwheer (particulieren en rechtspersonen) optreedt. Het 6% tarief geldt voor particulieren die een bestaande woning laten afbreken en heropbouwen met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m² en die zal dienen als hun enige en eigen woning (met domicilievereiste).
Daarnaast geldt het tarief voor particulieren en rechtspersonen die woningen laten bouwen om ze langdurig (minstens 15 jaar) te verhuren in het kader van het sociaal huisvestingsbeleid.
Wie vanaf 1 januari 2024 een afgebroken en heropgerichte woning of appartement aankoopt (bijvoorbeeld van een bouwpromotor), kan dus niet langer beroep doen op het verlaagde tarief en dient 21% te betalen op de aankoop.
Overgangsmaatregelen
De nieuwe regeling geldt vanaf 1 januari 2024. Er wordt echter wel in overgangsmaatregelen voorzien.
Wie een heropgebouwde woning aankoopt bij een bouwpromotor, die zal dienen als de enige eigen woning en een maximum oppervlakte van 200m² heeft of bestemd is voor langdurige verhuur in het kader sociaal huisvestingsbeleid, kan toch nog gebruikmaken van het verlaagde btw-tarief van 6%, op voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor de heropbouw is ingediend vóór 1 juli 2023, dus uiterlijk op 30 juni 2023, en dit tot 31 december 2024. Dit betekent dat het verlaagde tarief geldt voor alle werkzaamheden die gefactureerd of betaald worden tot 31 december 2024. Deze overgangsmaatregel geldt voor het gehele land.
Daarnaast is er nog een overgangsmaatregel voor de 32 stadgebieden. Particulieren en rechtspersonen die niet voldoen aan de sociale voorwaarden, maar die op basis van de voormalige permanente regeling in de 32 centrumsteden wel konden genieten van het verlaagde btw-tarief, kunnen toch nog gebruik maken van het verlaagde tarief wanneer de omgevingsvergunning voor de heropbouw van de woning is ingediend vóór 1 januari 2024, dus uiterlijk 31 december 2023. Het verlaagde tarief geldt opnieuw voor alle werkzaamheden gefactureerd of betaald voor 31 december 2024. Deze overgangsmaatregel geldt niet voor verkopen door bouwpromotoren aangezien de permanente regeling in de 32 stadgebieden niet gold voor bouwpromotoren.
Besluit
Nieuwe projecten voor afbraak en heropbouw van woningen geleverd door bouwpromotoren genieten vanaf 1 januari 2024 niet langer van het verlaagde btw-tarief en vallen terug onder het standaard btw-tarief van 21%.
Er geldt wel een overgangsmaatregel, onder voorwaarden, voor de afbraak en heropbouw van woningen verkocht door bouwpromotoren op voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor de heropbouw is ingediend vóór 1 juli 2023. In dat geval geldt het verlaagde btw-tarief van 6% voor alle werkzaamheden die gefactureerd of betaald worden tot 31 december 2024.
Contacteer ons
Heeft u hierover nog vragen, aarzel dan niet om ons te contacteren.
Auteurs: Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven, Mr. Stéphanie Schepens en Mr. Cindy Cornelis.