Kan een aanvraag binnen een verkaveling jonger dan 15 jaar beperkt afwijken van de vigerende verkavelingsvoorschriften met als gevolg dat bv. een woning 0,5 meter zou worden ingeplant binnen een bouwvrije zijtuinstrook van 2 meter? 

Vooreerst dient te worden opgemerkt dat er geen toepassing kan worden gemaakt van de uitzonderingsbepaling van artikel 4.3.1., §1, 1°, c) VCRO. In casu is namelijk sprake van een verkaveling jonger dan 15 jaar en deze afwijkingsmogelijkheid is enkel voorzien voor verkavelingen ouder dan 15 jaar.

Op grond van artikel 4.4.1, §1 VCRO bestaat wel de mogelijkheid om na een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen toe te staan op verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

Het is echter niet toegestaan om af te wijken van de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.

In casu bepalen de verkavelingsvoorschriften uitdrukkelijk dat er een bouwvrije zijtuinstrook bestaat van 2 meter. Binnen deze zone is bijgevolg sprake van een absoluut bouwverbod, hetgeen kan worden beschouwd als een bestemmingsvoorschrift. Hiervan kan niet worden afgeweken op grond van artikel 4.4.1, §1 VCRO. Dit zou namelijk een afwijking uitmaken van de bestemming van de betrokken strook, wat zoals toegelicht niet mogelijk is.  

Hoe kan ik mij juridisch het best indekken bij het oprichten van mijn vennootschap. Met welke risico’s moet ik zoal rekening houden? 

Als aandeelhouder riskeert u oprichtersaansprakelijkheid indien uw vennootschap failliet gaat binnen de drie jaar na oprichting. In geval van faillissement binnen deze termijn, zal aan de hand van uw financieel plan worden beoordeeld of uw aanvangsvermogen bij de oprichting kennelijk ontoereikend was voor de normale uitoefening van de voorgenomen bedrijvigheid over ten minste twee jaar. Het is dus essentieel om bij de oprichting van uw vennootschap een doordacht financieel plan op te stellen, dat alle wettelijke minimumvermeldingen bevat.

Hoe kan ik mij (tijdelijk) het best beschermen tegen schuldeisers bij een dreigend faillissement? 

Een onderneming die kan aantonen dat haar continuïteit onmiddellijk of op termijn bedreigd is, komt in aanmerking voor de procedure van gerechtelijke reorganisatie. De gerechtelijke reorganisatie heeft als doel om onder toezicht van de rechtbank, de continuïteit van een onderneming in moeilijkheden of haar activiteiten te behouden.

Vanaf de aanvraag van de procedure (tot het moment van afsluiting ervan) loopt de periode van opschorting en geniet de onderneming van bescherming tegen haar schuldeisers. De onderneming zal tijdens de periode van opschorting niet failliet verklaard kunnen worden. 

Tijdens de periode van opschorting zal er met het oog op het behoud van de continuïteit gestreefd worden naar:

• Het bereiken van een minnelijk akkoord met minstens twee schuldeisers; dan wel
• Het bereiken van een collectief akkoord met alle schuldeisers; dan wel
• Een overdracht onder gerechtelijk gezag van het geheel of een gedeelte van de activiteit van de onderneming.

Kan een opdrachtnemer zich indekken tegen prijsstijgingen?

Deze vraag is uiteraard alleen relevant indien de prijsverhogingen onder het risico van de opdrachtnemer vallen (i.e. elke schuldenaar van een prestatie). Men kan denken aan de situatie waarin een opdrachtnemer zich ertoe verbindt prestaties te leveren tegen een vooraf bepaalde en onveranderlijke prijs. Indien het algemene prijzenpeil na het sluiten van de overeenkomst zou stijgen, kan de winstmarge van de opdrachtnemer verminderen of misschien zelfs verdwijnen. 

Een dergelijke prijsstijging wordt bijna altijd als een onvoorziene omstandigheid beschouwd. Volgens de imprevisieleer (hardship) kunnen onvoorziene omstandigheden leiden tot aanpassing van de overeenkomst wanneer de volgende situatie zich voordoen:

- De omstandigheid is niet te wijten aan de partij die zich erop beroept;
- Zij is onvoorspelbaar en onvermijdelijk
- Zij leidt tot een ernstige verstoring van het contractuele evenwicht.

Dergelijke verstoring kan volgens de imprevisieleer leiden tot heronderhandeling van het contract. 

Anders dan in het Nederlandse, Duitse of Franse recht, wordt hardship (imprevisie) thans in het Belgische recht nog niet algemeen aanvaard (behalve in het recht inzake overheidsopdrachten). Dit zal waarschijnlijk veranderen na de inwerkingtreding van het nieuwe Boek 5: Verbintenissen uit het Burgerlijk Wetboek, maar de inwerkingtreding hiervan kan nog op zich laten wachten. Overmacht bestaat wel in het Belgisch recht, maar dat is niet hetzelfde als hardship. Dit laatste kan dus enkel contractueel worden bepaald.

In de huidige conjunctuur is het voor opdrachtnemers aan te bevelen om in overeenkomsten een hardshipsclausule op te nemen. Een dergelijke clausule moet echter niet ondoordacht worden bedongen. Moet de opdrachtnemer de situaties die de hardshipsclausule doen ingaan exemplatief of limitatief omschrijven of moet ze worden geactiveerd in algemeen omschreven omstandigheden? Welke situaties moeten bovendien worden opgenomen? Leidt de activatie van de clausule tot nieuwe onderhandelingen of worden de aangepaste prijzen berekend volgens een formule (in welk geval de hardshipsclausule in de buurt komt van een indexeringsclausule)? Al deze elementen verdienen overweging.

Kortom, de opdrachtnemer die het risico van een verhoging van het prijzenpeil draagt, kan zich wel degelijk indekken tegen dergelijke verhogingen. Daarvoor is het – in afwachting van het nieuwe Boek 5: Verbintenissen - raadzaam om in toekomstige contracten een op maat gemaakte hardshipsclausule op te nemen.

De voorlopige oplevering van mijn nieuwbouw appartement/ woning werd niet op de afgesproken datum uitgevoerd. Kan ik een schadevergoeding eisen? 

Indien in het contract met de bouwpromotor/aannemer een uitvoeringstermijn is voorzien waarbinnen de werken dienen te worden opgeleverd, wordt hieraan meestal ook een vertragingsboete gekoppeld die de bouwpromotor/aannemer verschuldigd is per dag vertraging.

Indien geen specifieke vertragingsboete is opgenomen in de overeenkomst, kan u eveneens een schadevergoeding eisen doch dan zal u uw werkelijk geleden schade dienen te bewijzen. In vele gevallen is dit echter niet evident. U doet er dus goed aan een forfaitaire vertragingsboete te voorzien per dag vertraging om moeilijke (bewijs)discussies achteraf te vermijden.

In elk geval is het zeer belangrijk dat u tijdig de bouwpromotor/aannemer voor een opgelopen vertraging in gebreke stelt. Zolang er geen formele ingebrekestelling is verstuurd naar de bouwpromotor/aannemer, kan u in principe geen aanspraak maken op enige vergoeding wegens vertraging.

De foto’s die ik maakte, worden nu zonder mijn toestemming gebruikt op een andere website. Wat kan ik hiertegen ondernemen? 

Om de onrechtmatig gepubliceerde foto’s verwijderd te zien, kan u een stakingsvordering instellen. U dwingt alsdan voor de rechtbank (die zetelt zoals in kortgeding) af dat de foto’s worden verwijderd van de betreffende website. Indien u ook (of in de plaats van een staking) een schadevergoeding wenst voor het gebruik van uw foto’s, dient u deze te vorderen via een bodemprocedure. Indien u aldus een staking én een schadevergoeding wenst te bekomen, dient u twee afzonderlijke procedures in te stellen: één voor de stakingsrechter en één voor de bodemrechter. 

Kan ik in een koopverkoopovereenkomst die onder het regime van de wet Breyne valt, de oplevering stilzwijgend laten plaatsvinden?

Van zodra een woning bewoonbaar is, ook al is ze niet volledig afgewerkt, kan de voorlopige oplevering plaatsvinden. Naar gemeen recht is de oplevering aan geen enkele formaliteit onderworpen en kan ze perfect stilzwijgend plaatsvinden. De opleveringshandeling in de Wet Breyne is daarentegen slechts geldig indien zij in een schriftelijk en tegensprekelijk tussen partijen opgemaakt geschrift is vastgesteld. Een tegensprekelijk opgesteld geschrift is dus in principe vereist. 

De Wet Breyne staat wel toe dat de voorlopige oplevering stilzwijgend gebeurt indien de koper de woning zonder enig voorbehoud bewoont of in gebruik neemt. Dit is echter een weerlegbaar vermoeden. 

De keerzijde van de medaille bij zo’n eenvoudige stilzwijgende oplevering is evenwel dat (1) de promotor in rechtsonzekerheid verkeert nu de koper dit vermoeden achteraf nog kan weerleggen, en (2) de kredietinstellingen moeilijk kunnen doen bij de vrijgave van de voltooiingswaarborg wanneer er geen geschreven proces-verbaal van voorlopige oplevering is. Als promotor doet u er dus wel goed aan om alsnog over te gaan tot een schriftelijke oplevering en hierop aan te dringen, dan wel de specifieke handelswijze te volgen zoals voorzien in artikel 2, §2, lid 2 Uitvoeringsbesluit Wet Breyne.

Kan ik een vennootschap volledig online oprichten?

De wetgever heeft recent ons Belgisch vennootschapsrecht een belangrijke digitale update gegeven. Het is sinds 1 augustus 2021 dan ook mogelijk om een vennootschap volledig online op te richten. De notaris heeft nu de mogelijkheid om op afstand de authentieke oprichtingsakten van rechtspersonen in gedematerialiseerde vorm te verlijden. Partijen kunnen voor de notaris verschijnen via videoconferentie en de ondertekening van de gedematerialiseerde oprichtingsakte gebeurt via een elektronische handtekening. Let wel, een fysieke verschijning voor de notaris is wel nog vereist wanneer de oprichting met een inbreng in natura gepaard gaat en wanneer de notaris gebruik zou maken van een beperkt aantal wettelijke uitzonderingen en dit op één van die gronden zou eisen.

Kan ik zonder voorafgaande tussenkomst van een rechter mijn onbetwiste factuur invorderen?

Tussen ondernemers bestaat de mogelijkheid om via de administratieve IOS-procedure uw niet-betwiste schuldvorderingen in te vorderen. De deurwaarder zal een aanmaning betekenen, waarna uw debiteur een maand tijd krijgt om de schuld te betalen, een afbetalingsplan te vragen of de vordering gemotiveerd te betwisten. Indien de schuld gemotiveerd wordt betwist, dan eindigt de administratieve procedure en kan alsnog via de gerechtelijke weg worden ingevorderd. Blijft betaling of gemotiveerde betwisting uit, worden geen betalingsfaciliteiten gevraagd of worden deze niet nageleefd, dan stelt de deurwaarder ten vroegste acht dagen na het verstrijken van een maand sedert de betekening, een proces-verbaal van niet-betwisting op. Dit proces-verbaal kan dan dienen als uitvoerbare titel om zonder tussenkomst van een rechter betaling af te dwingen.

Mijn onderneming verkeert in moeilijkheden. Waarom moet ik opletten voor wrongful trading?

Wrongful trading is een objectieve aansprakelijkheid voor bestuurders die een onderneming in moeilijkheden te lang boven water houden. Deze bepaling werd onder het Wetboek Economisch Recht opgenomen onder artikel XX.227. Ingevolge deze bepaling is het voor bestuurders uitermate gevaarlijk om een reddeloze vennootschap kunstmatig in leven te houden. De curator kan in dergelijk geval de gewezen bestuurders immers aansprakelijk stellen voor het volledig netto-passief. 

Wees dus gewaarschuwd als bestuurder en contacteer tijdig een advocaat wanneer uw onderneming in nood verkeert.

De VME weigert actie te ondernemen over een lek in de parking. Wat kan ik doen?

Het uitvoeren van werken aan de gemene delen van een appartementsgebouw vraagt een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Wat kan u doen als die algemene vergadering weigert om werken goed te keuren die nodig zijn voor het herstellen van een gebrek in de gemene delen? 

Als mede-eigenaar kan u aan de vrederechter vragen om een dergelijke beslissing te vernietigen of te wijzigen, op voorwaarde dat de beslissing onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig is en dat ze u een persoonlijk nadeel oplevert (artikel 577-9, § 2 Oud BW, vanaf 1 september 2021 is dit artikel 3.92, § 3 NBW). U moet deze vordering instellen binnen de 4 maanden na de datum van de bewuste algemene vergadering. 

Als een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de vereiste meerderheid, dan kan u zich tot de vrederechter wenden met het verzoek om zich in de plaats van de algemene vergadering te stellen. De vrederechter kan de beslissing dan in de plaats van de algemene vergadering nemen (artikel 577-9, § 7 Oud BW, vanaf 1 september 2021 is dit artikel 3.92, § 8 NBW).

Op grond van artikel 577-9, § 4 Oud BW (vanaf 1 september 2021 is dit artikel 3.92, § 5 NBW) kan u als mede-eigenaar zelfs vragen dat de vrederechter u toestemming geeft om zelf de nodige werken te laten uitvoeren. De wet maakt daarbij een onderscheid tussen enerzijds dringende en noodzakelijke werken en anderzijds nuttige werken. Dringende en noodzakelijke werken zijn werken die moeten worden uitgevoerd om schade aan de gemeenschappelijke of privatieve delen te voorkomen of om de veiligheid van de bewoners te garanderen. Nuttige werken zijn werken aan het gebouw die niet strikt noodzakelijk zijn, maar die wel een meerwaarde met zich meebrengen, zoals bijvoorbeeld het installeren van een elektrische garagepoort. Voor dringende en noodzakelijke werken kan u toestemming vragen om deze werken te laten uitvoeren op kosten van de vereniging van mede-eigenaars. De nuttige werken zal u zelf moeten betalen.

Als u vragen heeft over deze artikelen of over andere aspecten van het appartementsrecht, dan kan u bij mr. Steven Slachmuylders terecht.

Mijn debiteur betaalt zijn factuur niet. Wat nu?

U stuurt uw debiteur een aangetekende aanmaning met de vraag om uw factuur binnen een termijn van 8 kalenderdagen te betalen. Bij gebreke aan reactie of betaling, stuurt u een ultieme herinnering of pleegt u overleg met uw advocaat. Vervolgens start u de IOS-procedure, dagvaardt u en/of legt u beslag bij uw debiteur of onder derden. De recuperatie van zowel de hoofdsom, aanhorigheden als andere kosten staat daarbij voorop. Elk dossier vergt natuurlijk een individueel plan van aanpak.

Welke verhaalsmogelijkheden heb ik wanneer een overheidsopdracht onterecht niet aan mij is gegund?

De drie voornaamste verhaalmogelijkheden die de Rechtsbeschermingswet biedt, zijn (1) de vernietiging van beslissingen van de aanbestedende overheid, (2) de schorsing van voormelde beslissingen en (3) de toekenning van een schadevergoeding aan een onderneming die benadeeld is door een onregelmatige gunningsbeslissing.

Indien de ondernemer de overheidsopdracht alsnog zelf wil uitvoeren, is de vordering tot schorsing van belang. De aanbestedende overheid kan haar gunningsbeslissing desgevallend nog intrekken en een nieuwe gunningsbeslissing nemen.

De termijnen voor het opstarten van een verhaalprocedure zijn strikt, namelijk 60 dagen voor de vernietigingsprocedure, 15 dagen voor de schorsingsprocedure en 5 jaar voor het vorderen van een schadevergoeding. Het is in elk geval aangewezen dat de opdrachtnemer zowel de e-mail, als de aangetekende zending bijhoudt teneinde de termijnen correct te kunnen berekenen.

Ik wens een onroerend goed aan te kopen. Hoe kan ik rekening houden met eventuele bouwovertredingen?

Als u onroerend goed wil kopen, is het belangrijk dat u beschikt over alle relevante informatie:

• Vraag aan de verkoper informatie over de verleende omgevingsvergunning(en) en het bestaan van (eventuele) bouwovertreding(en).
• Controleer de stedenbouwkundige inlichtingen of vastgoedinformatie van het onroerend goed dat u ter beschikking werd gesteld.
• Informeer bij uw notaris of de hypothecaire opzoekingen bevestigen dat er voor het eigendom geen dagvaarding uitgebracht werd overeenkomstig de artikelen 6.3.1 e.v. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Hetzelfde geldt uiteraard voor wat betreft het bestaan van een verplichting om ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing herstelmaatregelen uit te voeren.

Eens u deze informatie verzameld heeft, plant u best een plaatsbezoek in zodat u kan nagaan of de reële toestand van het onroerend goed overeenstemt met de informatie die u heeft verzameld. Als u afwijkingen vaststelt, is het aangewezen om na te gaan bij een stedenbouwkundige ambtenaar of het om een stedenbouwkundige overtreding of misdrijf gaat en of regularisatie al dan niet mogelijk is. Dit bespreekt u vervolgens met de verkoper om te bepalen of de verkoop (nog) kan plaatsvinden en onder welke modaliteiten.

Wat kan ik doen bij een ernstige vertrouwensbreuk met een medevennoot?

Wanneer de breuk totaal is, wenst u te vertrekken of wenst u dat uw medevennoot vertrekt. Vaak bestaat hierover overeenstemming, soms wil geen van beiden vertrekken of bestaat er discussie over de prijs van uw aandelen. Dan heeft de wet in bepaalde gevallen en voor de meest courante vennootschappen het mechanisme van de uitsluiting en de uittreding voorzien. Kortweg kan u voor de rechtbank eisen dat uw medevennoot wordt uitgesloten uit de vennootschap of dat uw medevennoot uw aandelen moet overnemen. Dit alles kan enkel wanneer er gegronde redenen bestaan voor uitsluiting en/of uittreding. Uitsluiting is slechts mogelijk indien u 30% van de aandelen bezit.

Ik ben slachtoffer van een onterecht ontslag, wat kan ik doen om dit aan te vechten?

Uw ontslag is een feit. U kan zich hiertegen niet verzetten, tenzij u uw werkgever kan overtuigen het ontslag in onderling akkoord ongedaan te maken. Wat u uiteraard wel kan (en móét) doen, is nagaan of uw werkgever uw rechten als werknemer heeft gerespecteerd. Voldoet de opzeggingsbrief aan de vereiste formaliteiten? Werd uw opzeggingstermijn correct berekend of uw verbrekingsvergoeding correct begroot? Geniet u van een bijzondere bescherming tegen ontslag? Zijn de motieven voor het ontslag niet kennelijk onredelijk? Is uw ontslag om dringende reden wel regelmatig? Vanzelfsprekend kan een gespecialiseerd advocaat dit voor u bekijken en eventuele verdere stappen ondernemen.